Riskli Yapı İlan Edilen Binada Kat Malikleri Kuruluna Katılmayan Paydaşın Arsa Payının Satışı

Kararın İhtirazi Kayıtla Kabul Edilmesinin Mümkün Olmadığı-2/3 çoğunluğu sağlayan paydaşlar tarafından kararı kabul etmeyen malikin payının satışına ilişkin işlemlere başlanılmasında hukuka aykırılık bulunmadığı.

Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu’nun 25.03.2019 tarihli Kararı

“…Dava konusu 139 parsel sayılı taşınmaz ile bu taşınmazın yanında bulunan 132 parsel sayılı taşınmazın yaklaşık %90 hissesine malik olan davalı idare yanında müdahil E. İnş. Tur. ve Tic. Ltd. Şti. Tarafından, riskli yapıda bağımsız bölüm maliki olan davacıya gönderilen ihtarnameyle, 139 ve 132 parsel sayılı taşınmazların tevhit işlemleri için vekaletname veya tapu müdürlüğü nezdinde onay istenildiği ve toplantıya davet edildiği,

07/05/2015 tarihli toplantıya davacının katılmakla birlikte, bağımsız bölüm verilmesi halinde alınan kararı kabul ettiğini belirttiği, söz konusu toplantıda 132 ve 139 parsellerin tevhit edilmesine yönelik teklifi kabul etmeyenlerin arsa payı hisselerinin açık arttırma suretiyle satılacağının bildirilmesine arsa payına göre 2/3'ün üzerinde çoğunlukla karar verildiği,

SPK lisanslı L. Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından 139 parsel sayılı taşınmazın toplam değerinin 45.600.000,00 TL olarak belirlendiği, söz konusu değerleme raporuyla birlikte 2/3 çoğunluk kararına uyarak tevhit işlemine onay verilmesine yönelik 18/06/2015 tarihli ihtarnamenin davacıya tebliğ edildiği, davacının gönderdiği 03/07/2015 tarihli cevabi ihtarnamede bağımsız bölüm edinme hakkı saklı tutularak, ihtirazi kayıt ile kararın kabul edildiğinin müdahil şirkete bildirildiği, tapu müdürlüğü nezdinde herhangi bir onay veya müdahil şirkete vekâletname verilmediği,

Bu durumda, davacının ihtirazi kayıt ileri sürmesinin 2/3 çoğunluğu sağlayan paydaşlar tarafından alınan karara katılmadığı sonucunu doğuracağı, zira, ilgili mevzuat hükümlerinde, hissesi azınlıkta kalanların bu yenilemeleri sürüncemede bırakmaması için en az 2/3 arsa payı çoğunluğu sağlayan diğer maliklere işlemleri yürütmesi için yetki verilmiş olup olayda 2/3 arsa payı maliki müdahil firma tarafından, davacı tarafından ihtirazı kayıtla yapılan bu teklifi kabul edilmeyerek davacıya ait arsa payının satışına yönelik işlemlere başlanılmasında ve İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından davacıya ait arsa payının satışa çıkarılmasına dair işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Belirtilen gerekçelerle İstanbul 12. İdare Mahkemesi'nin 29/04/2016 tarih ve E:2015/521, K:2016/879 Sayılı kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi ısrar kararının özeti: İstanbul 12. İdare Mahkemesi'nin 15/05/2018 tarih ve E:2018/839, K:2018/814 Sayılı kararıyla; yukarıda yer verilen gerekçesiyle dava konusu işlemin iptali yolundaki ilk kararda ısrar edilmiştir.

TEMYİZ EDELERİN İDDİALARI : Davalı idare ve davalı idare yanında müdahil tarafından, davacı ile anlaşma sağlanamadığından Kanun hükümlerinin uygulanmasının kaçınılmaz olduğu, Kanunda, anlaşma sağlanamaması durumunda, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilebileceğinin düzenlendiği, ilgili mevzuat hükümlerinde de, hissesi azınlıkta kalanların bu yenilemeleri sürüncemede bırakmamasının amaçlandığı, Kanunda ihtirazi kaydın kabul edileceğine ilişkin bir hükmün bulunmadığı, davacının kötü niyetli hareket ederek işin sürüncemede kalmasını amaçladığı ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Davacı tarafından, İdare Mahkemesince verilen kararın usul ve hukuka uygun bulunduğu ve temyiz dilekçesinde öne sürülen nedenlerin, kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte olmadığı belirtilerek temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmaktadır.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİNİN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan İstanbul 12. İdare Mahkemesi ısrar kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.

Karar veren Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunca, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra, dosya tekemmül ettiğinden yürütmenin durdurulması istemleri hakkında ayrıca bir karar verilmeksizin işin gereği görüşüldü:

KARAR : İNCELEME VE GEREKÇE:

MADDİ OLAY :

Dava; İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Caddebostan Mahallesi, Bağdat Caddesi, 106 pafta, 1099 ada, 139 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ve riskli yapı ilan edilen binada bağımsız bölüm maliki olan davacıya ait arsa payının 08/10/2015 tarihinde satışa çıkarılacağını bildiren 09/09/2015 tarih ve 15527817 Sayılı işlemin iptali istemiyle açılmıştır.

Dava konusu 139 parsel sayılı taşınmaz ile bu taşınmazın yanında bulunan 132 parsel sayılı taşınmazın yaklaşık %90 hissesine malik olan davalı idare yanında müdahil E. İnş. Tur. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından, bu iki parsel birleştirilerek ticari bir ünite yapımı planlandığından, riskli yapıda bağımsız bölüm maliki olan davacıya gönderilen ihtarnameyle, 139 ve 132 parsel sayılı taşınmazların tevhit işlemleri için vekaletname veya tapu müdürlüğü nezdinde onay istenilmiş ve toplantıya davet edilmiştir.

Davacı, 07/05/2015 tarihli toplantıya katılmakla birlikte, bağımsız bölüm verilmesi halinde alınan kararı kabul edebileceğini belirtmiştir. Söz konusu toplantıda 132 ve 139 parsellerin tevhit edilmesine yönelik teklifi kabul etmeyenlerin arsa payı hisselerinin açık arttırma suretiyle satılacağının bildirilmesine arsa payına göre 2/3'ün üzerinde çoğunlukla karar verilmiştir. Bu kapsamda SPK lisanslı L. Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından 139 parsel sayılı taşınmazın toplam değerinin 45.600.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Söz konusu değerleme raporuyla birlikte, 2/3 çoğunluk kararına uyarak tevhit işlemine onay verilmesine yönelik 18/06/2015 tarihli ihtarname davacıya tebliğ edilmiş, davacının gönderdiği 03/07/2015 tarihli cevabi ihtarnamede, bağımsız bölüm edinme hakkı saklı tutularak, ihtirazi kayıt ile kararın kabul edildiğini müdahil şirkete bildirmiştir. Davacı tarafından tapu müdürlüğü nezdinde herhangi bir onay veya müdahil şirkete vekaletname verilmemiştir.

Bunun üzerine, taşınmazda 2/3 çoğunluğa sahip olan müdahil şirketin girişimleri sonucu davacıya ait arsa payının 08/10/2015 tarihinde satışa çıkarılacağını bildiren İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 09/09/2015 tarih ve 15527817 Sayılı işlemi tesis edilmiş, bu işlemin iptali istemiyle temyizen incelenen dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT :

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine Hakkında Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrasında; "Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ'ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır..." hükmüne yer verilmiştir.

6306 Sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasında; "Riskli yapılarda, Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve maliklerden birinin istemi üzerine, bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve karara katılan maliklerce imzalanır. Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.'' 3. fıkrasında; ''Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır." düzenlemesi bulunmaktadır.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:

Dava konusu 139 parsel sayılı taşınmaz ile bu taşınmazın yanında bulunan 132 parsel sayılı taşınmazın yaklaşık %90 hissesine malik olan davalı idare yanında müdahil E. İnş. Tur. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından, bu iki parsel birleştirilerek ticari bir ünite yapımı planlandığından, riskli yapıda bağımsız bölüm maliki olan davacıya gönderilen ihtarnameyle; 139 ve 132 parsel sayılı taşınmazların tevhit işlemleri için vekaletname veya tapu müdürlüğü nezdinde onay istenilmiş ve toplantıya davet edilmiş, davacı, 07/05/2015 tarihli toplantıya katılmakla birlikte, bağımsız bölüm verilmesi halinde alınan kararı kabul edebileceğini belirtmiştir.

Karara şartlı olarak katıldıklarını beyan eden davacının, kendisine sözleşme imzalaması yönünde noter ihtarnamesiyle bildirim yapılmasına rağmen herhangi bir başvuru yapmaması, alınan karara katılmadığını gösterdiğinden satış işlemlerinin 6306 Sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesindeki usullere göre tesis edilmesi gerekmektedir.

Dava konusu olayda, davacı, karara katılmasını parselde yapılacak uygulamaya ilişkin şartlara bağlı olarak kabul edeceğini beyan etmiş ve bunun yanında, parselin diğer maliki tarafından İstanbul 14. Noterliğinden 18/06/2015 tarihinden gönderilen ihtarnameye istinaden de kendisine verilen süre zarfında söz konusu tevhit işleminin yapılmasına yönelik olarak tapuda tevhid işlemine muvafakat verme veya tevhit işlemi için vekaletname verme gibi bir işlem yapmamıştır. Bu durum, anlaşma sağlanamama durumunu göstermektedir.

Bu durumda, davacının ihtirazi kayıt ileri sürmesinin 2/3 çoğunluğu sağlayan paydaşlar tarafından alınan karara katılmadığı sonucunu doğuracağı açıktır. Zira yukarıda belirtilen mevzuat hükümlerinde, hissesi azınlıkta kalanların bu yenilemeleri sürüncemede bırakmaması için en az 2/3 arsa payı çoğunluğu sağlayan diğer maliklere işlemleri yürütmesi için yetki verilmiş olup olayda 2/3 arsa payı maliki müdahil firma tarafından, davacı tarafından ihtirazı kayıtla yapılan teklifin kabul edilmeyerek davacıya ait arsa payının satışına yönelik işlemlere başlanılmasında ve İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından davacıya ait arsa payının satışa çıkarılmasına dair işlemde hukuka aykırılık bulunmadığından, dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.

SONUÇ : Açıklanan nedenlerle;

1. 2577 Sayılı Kanun'un 49. maddesine uygun bulunan davalı idarenin temyiz isteminin kabulüne;
2. Dava konusu işlemin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptaline ilişkin İstanbul 12. İdare Mahkemesi'nin temyize konu 15/05/2018 tarih ve E:2018/839, K:2018/814 Sayılı ısrar kararının BOZULMASINA,
3. Kullanılmayan 59,10 TL yürütmeyi durdurma harcının istemi hâlinde müdahile iadesine,
4. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İstanbul 12. İdare Mahkemesine gönderilmesine,
5. Bu kararın tebliğ tarihini izleyen günden itibaren 15 ( onbeş ) gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 25.03.2019 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

X- ) Dava; İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Caddebostan Mahallesi, Bağdat Caddesi, 106 pafta, 1099 ada, 139 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ve riskli yapı ilan edilen binada bağımsız bölüm maliki olan davacıya ait arsa payının 08/10/2015 tarihinde satışa çıkarılacağını bildiren 09/09/2015 tarih ve 15527817 Sayılı işlemin iptali istemiyle açılmıştır.

Dava konusu 139 parsel sayılı taşınmaz ile bu taşınmazın yanında bulunan 132 parsel sayılı taşınmazın yaklaşık %90 hissesine malik olan davalı idare yanında müdahil E. İnş. Tur. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından, bu iki parsel birleştirilerek ticari bir ünite yapımı planlandığından, riskli yapıda bağımsız bölüm maliki olan davacıya gönderilen ihtarnameyle, 139 ve 132 parsel sayılı taşınmazların tevhit işlemleri için vekaletname veya tapu müdürlüğü nezdinde onay istenilmiş ve toplantıya davet edilmiştir.

Davacı, 07/05/2015 tarihli toplantıya katılmakla birlikte, bağımsız bölüm verilmesi halinde alınan kararı kabul edebileceğini belirtmiştir. Söz konusu toplantıda 132 ve 139 parsellerin tevhit edilmesine yönelik teklifi kabul etmeyenlerin arsa payı hisselerinin açık arttırma suretiyle satılacağının bildirilmesine arsa payına göre 2/3'ün üzerinde çoğunlukla karar verilmiştir.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine Hakkında Kanun'un" Amaç" başlıklı 1. maddesi; "Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir." hükmünü içermektedir.

Dava konusu olayda; riskli yapı olarak ilan edildikten sonra yıkılan yapıda davacının bağımsız bölüm maliki olduğu, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine Hakkında Kanun'un 6. maddesinde yer alan; "Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir." hükmü gereğince bu mülkiyetin tanıdığı hak kapsamında arsa payı hissedarı olduğu açıktır.

Dava konusu 139 parsel sayılı taşınmazın 877 m2, yan parselde bulunan 132 parsel sayılı taşınmazın ise 2.450 m2 olduğu, bu iki taşınazın tevhidi sonucu 3.292 m2'lik bir alanın meydana geleceği, müdahil şirketin her iki taşınmazda da yaklaşık % 90 oranındaki hissesi ile 2/3 çoğunluğu elinde bulundurduğu, dosyada bulunan bilgi ve belgelerden de anlaşıldığı üzere bu iki parselin tevhit edilerek ticari bir ünite ( AVM ) yapımının planlandığı anlaşılmaktadır.

Dava konusu taşınmazın bulunduğu konum ve yer itibariyle İstanbul'un en önemli caddelerinden biri olan Bağdat Caddesinde yer alıyor olması ve burasının müdahil şirket tarafından, esaen Kanun'un amacına ve ruhuna da aykırı olarak 2/3 çoğunluk hakkına dayanılarak konut kullanımı olan önceki fonksiyonundan farklı olarak ticari kullanıma hasredilmesinin hakkaniyete uygun olmayacağı açıktır.

Diğer yandan; bu iki parsel üzerine ticari bir gayrimenkul yapımı için düzenlenen toplantıda anlaşma sağlanamaması üzerine davacıya noter vasıtasıyla 2/3 arsa payı şartını sağlayan müdahil firma tarafından, parsellerin birleştirilmesi yönünde alınan karara katılıp katılmadığı sorulmuş, davacı tarafından; kendisine bağımsız bölüm verilmesi halinde alınan karara katılacağını bildirilmesi üzerine müdahil firma tarafından ihtirazi kayıtla yapılan bu kabulün geçerli olmadığı görüşüyle davacıya ait arsa payının satışına yönelik dava konusu işlemin tesis edildiği görülmekte ise de; 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yapılan işlemlerin sağlıklı ve güvenli yaşama alanlarının oluşturulmasınının amaçlandığı, bu durum karşısında, davacı tarafından, sahip olduğu arsa payına uygun bir bağımsız bölüm talep edilmesinin Kanunda bahsedilen bu amaçla örtüştüğünün kabulü gerektiği, bu durumun, Kanun ve Yönetmelik hükümlerinde bahsedilen anlaşma sağlanamama halini ifade etmeyeceği, dolayısıyla, anılan bu talebi anlaşma sağlanamadığı şeklinde yorumlanarak davacıya ait arsa payının satışa çıkarılmasına yönelik olarak tesis edilen dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı düşünülerek İstanbul 12. İdare Mahkemesi'nin 15/05/2018 tarih ve E:2018/839, K:2018/814 Sayılı kararının onanması gerektiği oyuyla, aksi yöndeki çoğunluk kararına katılmıyoruz.”

* Yargı mercileri tarafından verilen kararlar yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine ve olayın özelliklerine göre verilen kararlar olup; kararların emsal karar olarak uygulanıp uygulanmayacağı her somut olay özelinde ayrıca değerlendirilmelidir. Kapsamlı değerlendirme ve benzer içtihat örnekleri için ilgili departmanımız ile iletişime geçiniz.