Depreme Dayanıklılık Testi Sonucunda İşyeri Kira Sözleşmesinin Feshi
Tacir sıfatını taşıyan kiracının kira ilişkisi kurulurken binanın dayanıklılığıyla ilgili olarak gerekli araştırmayı yapması gerektiği- Kira ilişkisi kurulurken bu araştırmayı yapmayan kiracının beş yıl boyunca kiralananı kullandıktan sonra binanın depreme dayanıklı olmadığını ileri sürmesinin sözleşmenin feshedilmesini gerektiren haklı neden olarak kabul edilemeyeceği hakkında.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2.7.2014 tarih ve 2013/16269 E. 2014/8808 K. Sayılı kararı:
“..DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
KARAR : Dava, depozitonun iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili şirketin, mülkiyeti davalıya ait olan taşınmazda 1.8.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince 10.7.2012 tarihine kadar kiracı olarak bulunduğunu, mecur hakkında yaptırılan depreme dayanıklılık testi sonucunda İlke Yapı Denetim A.Ş tarafından düzenlenen raporda binada; yapım, işçilik ve tasarım hataları bulunduğu, beton kalitesinin düşük olduğu, binada nervürlü demir kullanılmadığı, tüm bu sebeplerle binanın güvenli olmadığı, yapının ekonomik ömrünün de dolduğu, statik yönden sistem iyileştirmesi yapılmasının amacına ulaşamayacağı, güçlendirme maliyetinin yeniden yapım maliyetinden yüksek olacağı hususlarının bildirildiğini, binanın bu durumu sebebiyle müvekkili şirketin faaliyetlerine devam etmesinin personel ve mal güvenliği açısından olanaksız hale geldiğini, müvekkili tarafından davalıya gönderilen 4.4.2012 keşide, 9.4.2012 tebliğ tarihli ihtarname ile; raporda belirtilen nedenlere dayanarak taşınmazı 10.7.2012 tarihi itibariyle tahliye edeceklerini bildirdiklerini, taşınmazın 10.7.2012 tarihinde tahliye edilerek 12.7.2012 tarihinde anahtarın notere bırakıldığının 17.7.2012 tebliğ tarihli ihtarname ile davalıya bildirildiğini, depozitonun iade edilmediğini ileri sürerek 25.000,00 TL depozito bedelinin 21.7.2012 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili cevap dilekçesi ile; depreme dayanıklılık testi ile ilgili dosyaya ibraz edilen raporda; esaslı yanlışlıklar bulunduğunu, davaya konu taşınmazda 20 adet kolon bulunmasına rağmen yalnızca 6 tanesinde tetkik yapıldığını, bu kolonlardan ayrı olarak 2001 yılında müvekkili tarafından yaptırılan 8 adet güçlendirme kolonu bulunduğunu, davacının altı yıldan beri taşınmazda kiracı olduğunu, kira sözleşmesinin 14. maddesine göre erken tahliye durumunda depozitonun iade edilmeyeceğinin kararlaştırıldığını, gerçekte davacının yeni bir taşınmaz satın aldığı için davaya konu yeri tahliye ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece yeniden rapor düzenlenmesi için gerekli olan binadan numune alımına davalının izin vermemesi sebebiyle yeni rapor alınamadığı, bu durumdan davacı aleyhine sonuç çıkarılamayacağı, feshin de sözleşmenin 14. maddesindeki süreye uygun olarak gerçekleştirildiği gözetilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.
Taraflar arasında 1.8.2007 başlangıç tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar kısmının 14. maddesinde '..kiracı kiraladığı gayrimenkulü kontrat başlangıç tarihinden bir sene sonra, üç ay önceden haber vermek koşulu ile tahliye edebilir. Bu durumda ödenmiş olan 25000 TL.lik depozitonun iadesinden feragat eder' şartı kararlaştırılmıştır. Davacı-kiracının bu maddedeki süreye uygun olarak 9.4.2012 tebliğ tarihli ihtarname ile sözleşmeyi feshettiği, 10.7.2012 tarihinde taşınmazı tahliye ederek 12.7.2012 tarihinde anahtarı notere bıraktığı, 17.7.2012 tebliğ tarihli ihtarname ile de anahtarı notere bıraktığını davalı- kiraya verene bildirdiği görülmektedir. Davacı- kiracı kiralananın depreme dayanıklı olmadığını ileri sürerek sözleşmenin haklı sebeple feshedildiğini, depozitonun iade edilmesi gerektiğini iddia etmektedir. Kira ilişkisinin 1999 yılında meydana gelen Marmara depreminden sonraki bir tarihte kurulduğu, davacı - şirketin kiralananı işyeri olarak kullandığı, tacir sıfatını taşıdığı, beş yılı aşan bir zamandan beri de kira ilişkisinin devam ettiği anlaşılmaktadır. Ticaret kanununa göre tacirler basiretli davranmakla yükümlüdür. Bu durumunda tacir sıfatını taşıyan kiracının kira ilişkisi kurulurken binanın dayanıklılığıyla ilgili olarak gerekli araştırmayı yapması beklenir. Kira ilişkisi kurulurken bu araştırmayı yapmayan kiracının beş yıl boyunca kiralananı kullandıktan sonra binanın depreme dayanıklı olmadığını ileri sürmesi sözleşmenin feshedilmesini gerektiren haklı neden olarak kabul edilemez. Sözleşmenin 14. maddesine göre erken tahliye durumunda kiracının depozitodan feragat edeceği kararlaştırıldığına, feshin de haklı nedene dayanmadığı anlaşıldığına göre davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.
Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davalının temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 2.7.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.”
* Yargı mercileri tarafından verilen kararlar yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine ve olayın özelliklerine göre verilen kararlar olup; kararların emsal karar olarak uygulanıp uygulanmayacağı her somut olay özelinde ayrıca değerlendirilmelidir. Kapsamlı değerlendirme ve benzer içtihat örnekleri için ilgili departmanımız ile iletişime geçiniz.
