Kentsel Dönüşümde Pay Oranlarının Azaltılması ve Sebepsiz Zenginleşme
Kentsel dönüşüm uygulamaları, özellikle eski yapı stokunun yenilenmesi bakımından önemli bir hukuki ve ekonomik dönüşüm alanı oluşturmaktadır. Ancak uygulamada en fazla uyuşmazlık doğuran başlıklardan biri, yeniden yapılanma sürecinde maliklerin bağımsız bölüm ve arsa payı dağılımlarının nasıl belirleneceğidir. Özellikle eski yapıda sahip olunan konum, kat, metrekare ve kullanım avantajlarının yeni projede korunup korunmadığı sıklıkla dava konusu yapılmaktadır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapının yıkılmasıyla birlikte taşınmaz hukuken “arsa” niteliğine dönüşmektedir. Kanunun 6. maddesi uyarınca, mevcut kat mülkiyeti ve kat irtifakı tapu müdürlüğünce terkin edilmekte; sonrasında maliklerle yüklenici arasında çoğu zaman arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmaktadır. Bu aşamada bağımsız bölümlerin yeniden dağıtımı ciddi hak kayıplarına yol açabilecek sonuçlar doğurabilmektedir.
Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre, kentsel dönüşüm süreci mülkiyet hakkını ortadan kaldıran değil, koruyarak yeniden yapılandıran bir süreç olarak değerlendirilmelidir. Bu nedenle eski yapıda belirli avantajlara sahip olan maliklerin, yeni projede orantısız biçimde daha düşük değerde bağımsız bölümlere yönlendirilmesi; bazı maliklerin ise sebepsiz şekilde avantajlı hale getirilmesi hukuki uyuşmazlık doğurabilmektedir.
Aşağıda yer verilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı da tam olarak bu noktaya temas etmektedir. Kararda; eski bina ile yeni proje arasında karşılaştırma yapılması gerektiği, bağımsız bölümlerin konum, kat, büyüklük ve diğer özelliklerinin mümkün olduğunca korunmasının esas olduğu vurgulanmıştır. Aksi durumun, bazı maliklerin sebepsiz zenginleşmesine yol açabileceği değerlendirilmiştir.
Kararda ayrıca dikkat çekilen önemli bir husus da teknik bilirkişi incelemesinin zorunluluğudur. Çünkü bağımsız bölümlerin gerçek piyasa değeri, konumu, cephesi, katı, metrekare farkı ve kullanım avantajları ancak uzman bilirkişiler tarafından değerlendirilebilecek teknik konular arasında yer almaktadır. Bu nedenle Yargıtay, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaksızın hüküm kurulmasını eksik inceleme olarak değerlendirmiştir.
Uygulamada özellikle “herkes eski dairesinin karşılığını aldı” şeklindeki genel kabuller çoğu zaman yeterli görülmemektedir. Gerçek değerlendirme yapılırken yalnızca metrekare değil; bağımsız bölümün bulunduğu kat, cephe, kullanım kolaylığı, ticari değeri ve yapı kullanım izin tarihindeki ekonomik karşılığı birlikte dikkate alınmalıdır. Bu nedenle kentsel dönüşüm projelerinde pay dağılımı yapılırken, sadece matematiksel eşitlik değil, hakkaniyete uygun ekonomik denge de gözetilmelidir.
Karar Özeti :
Kentsel dönüşüm kapsamında yıktırılan ve yerine yenisinin yapılacak bina karşılaştırıldığında, maliklerin sahip olduğu pay oranlarının orantısız şekilde azaltılmasının mülkiyet hakkını zedeleyeceği,
Yıkılacak bina ile yeni yapılacak bina karşılaştırılarak, uygun düştüğü ölçüde bağımsız bölümlerin konum, kat, büyüklük ve diğer özelliklerinin muhafaza edilmesi gerektiği, aksi durumun sebepsiz zenginleşmeye yol açacağı,
Sebepsiz zenginleşip zenginleşmedikleri hakkında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mimari proje, tapu kayıtları dikkate alınarak, üç kişilik bilirkişi heyeti refakatinde, taşınmaz mahallinde keşif de gerçekleştirilerek, arsa payları ve yapı kulanım izin belgesinin alındığı tarihteki değerleri de gözetilerek bilirkişi raporu alınması gerektiği hakkında.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 04.11.2019 Tarihli kararı:
“…Dava; sebepsiz zenginleşmeden kaynaklı alacak istemine ilişkindir.
Kentsel dönüşüm; zaman içinde yıpranan, eskiyen, atıl kalan ve şehrin dokusuna uygun düşmeyen yapıların bulunduğu alanların sosyal ve ekonomik nedenler göz önüne alınarak ıslah edilmesi, değiştirilmesi ve yenilenmesi uygulamasıdır.
Kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin temel mevzuat haline gelen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunu’nun amacı , aynı Kanununun 1 . maddesinde açıkça ifade edilmiş olup; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun , sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme , tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
6306 Sayılı Kanun’un 6 . maddesinin 1. fıkrası uyarınca; bir taşınmaz üzerindeki riskli yapının yıkılması durumunda söz konusu taşınmaz arsa haline gelir. Ayrıca arsa haline gelen bu taşınmazda önceden kurulmuş olan kat irtifakı ve kat mülkiyeti , Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğü tarafından resen terkin edilir.
Riskli yapının yıkılması ile birlikte arsa haline gelen taşınmaz hakkında, yapı maliklerinin yüklenicilerle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapmaları mümkündür.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapımı işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşme olarak tanımlanabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlenilirken mülkiyet hakkının korunması temel amaç edinilmelidir. Kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma imkanı tanıyan ayni bir hak niteliğinde olan mülkiyet hakkı, sahibine en geniş kapsamlı yetkileri verir. Mülkiyet hakkı Anayasanın 35. maddesi ve bu maddeye uygun olarak çıkarılan kanunlarla korunduğu gibi, 5170 Sayılı Kanunla değişik Anayasanın 90 . maddesiyle kanun hükmünde olduğu kabul edilen, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 Numaralı Protokolün 1. maddesiyle de güvence altına alınmıştır.
Kentsel dönüşüm kapsamında yıktırılan binanın yerine yenisinin yapılması kararının verilmesi durumunda, bina maliklerinin sahip olduğu pay oranlarının orantısız biçimde azaltılması mülkiyet hakkını zedeleyecektir. Yıkılacak bina ile yapılacak bina karşılaştırılmalı, uygun düştüğü ölçüde yapı maliklerinin bağımsız bölümlerinin konum, katı, büyüklüğü ve diğer özelikleri muhafaza edilmelidir. Aksi durumda tarafların sebepsiz zenginleşmesine yol açacaktır.
Türk Borçlar Kanunun 77 – 82. maddeleri gereğince, haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının mal varlığından veya emeğinden zenginleşen bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.
Sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için, bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun nedenselik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir.
Sebepsiz zenginleşme kurumunun amacı, haksız değer kaymalarının önlenmesi olup, tam bir eski hale getirme özeliği taşımaktadır.
Somut olayda; yapı maliki tarafların, ana taşınmazı kentsel dönüşüm kapsamında yıktırarak yeniden inşa edilmek üzere dava dışı yüklenici ile anlaştıkları, bu kapsamda taraflar ile dava dışı yüklenici arasında 02/04/2014 tarih ve 07745 yevmiye numaralı ” düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ” imzalandığı; sözleşmenin 5. maddesine göre, toplam 18 daire yapılacağı, bunun 6 sının müteahhite, kalan 12 dairenin ise daire sahiplerine verileceği, herkesin oturduğu dairenin yerini alacağı, en üst kat 4 daire ile onun altındaki ön tarafa bakan 2 dairenin ise müteahhitin olacağı ; 6. maddesinde ise, katlardaki daire paylaşımlarının eşite yakın metrekarelerde yapılacağı kararlaştırılmıştır.
Davacılar, binanın yıkılarak yeniden inşa edilmesiyle birlikte, bağımsız bölümler arasında sebepsiz zenginleşme neticesi doğuracak şekilde açık bir eşitsizlik meydana geldiği , dairelerin gerek oda sayısı, gerekse m2 ve diğer unsurlar yönünden birbirinden farklı olduğu, bunun sonucunda dairelerin orantısız olarak değerlendiği, davalıların kendileri aleyhine sebepsiz zenginleştikleri iddiasında bulunmuş; keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması suretiyle hangi dairede ne miktarda sebepsiz değer artışının meydana geldiğinin tespit edilebileceğini belirterek, bu hususta bilirkişi ve keşif deliline dayanmışlardır.
Buna rağmen, İlk Derece Mahkemesince; taraf delilleri değerlendirilmeksizin, keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmaksızın karar verildiği anlaşılmıştır.
Davalıların sebepsiz zenginleşip zenginleşmedikleri hususunun irdelenmesi özel ve teknik bir bilgiyi gerektirmektedir.
Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hallerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar vermelidir. ( HMK m. 266 )
Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; taraflar ve dava dışı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmeye ait mimari proje , tapu kayıtları dikkate alınarak, üç kişilik konusunda uzman bilirkişi heyeti refakatinde, taşınmaz mahallinde keşif icra edilip, tarafların arsa payları ve taraflara ait bağımsız bölümlerin yapı kulanım izin belgesinin alındığı tarihteki değerleri de gözetilerek , davalıların sebepsiz zenginleşip zenginleşmedikleri hususunda, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınmak suretiyle, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK’nın 373 /1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir…”
Yasal Bilgilendirme
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olay, yayın içeriği, kullanılan ifadeler, hedef alınan kişi veya şirket ve delil durumu bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
Yargı mercileri tarafından verilen kararlar, karar tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümleri ile uyuşmazlık konusu iş esas alınarak verilmektedir. Bu nedenle söz konusu kararların emsal karar olarak uygulanıp uygulanamayacağı her somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Kentsel Dönüşüm Hukuku alanında kapsamlı değerlendirme ve benzer içtihat örnekleri için Özderin Avukatlık Bürosu Kentsel Dönüşüm Hukuku Departmanı ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu alandaki diğer emsal karar ve değerlendirmeleri incelemek için internet sitemizi ziyaret edebilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm Hukuku alanındaki güncel gelişmeler ve emsal kararlar için metinozderin.av.tr internet sitemizi takip edebilirsiniz.
📞 İletişim metinozderin.av.tr | 0312 428 03 13 | WhatsApp: 0533 544 55 22
