Sokağın Kapatılması Nedeniyle Kira Geliri Düşen Mülk Sahibinin Mülkiyet Hakkı
Kentsel Dönüşüm Hukuku
Kentsel dönüşüm hukuku, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanunun Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde; riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı uygulamalarını, malik kararlarını, tahliye ve yıkım işlemlerini, yeniden yapım sürecini, yüklenici ilişkilerini, tapu ve pay satışı işlemlerini ve bunlara bağlı idari-yargısal uyuşmazlıkları kapsayan özel bir çalışma alanıdır. Bu süreç, yalnızca teknik bir yapı yenileme faaliyeti değildir; mülkiyet hakkı, sözleşme serbestisi, paydaşlar arası karar alma, idari işlem denetimi ve zaman zaman acele kamulaştırma gibi ağır sonuçlar doğurabilen çok katmanlı bir hukuki rejimdir.
Özderin Avukatlık Bürosu olarak kentsel dönüşüm hukuku alanında; riskli yapı tespiti aşamasından malik kararlarının denetlenmesine, yüklenici sözleşmelerinin kurulmasından fesih ve tazminat süreçlerine, tapu ve pay satışı işlemlerinden idari dava ve yürütmenin durdurulması taleplerine kadar uzanan süreçlerde hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız. Kentsel dönüşümde hak kaybı çoğu zaman yıkım gününde değil; daha erken aşamada, itiraz süresinin kaçırılması, yanlış sözleşme imzalanması veya karar nisabının hatalı değerlendirilmesi sebebiyle ortaya çıkar. Bu nedenle sürecin baştan itibaren hukuki denetim altında yürütülmesi gerekir.
Kentsel Dönüşüm Hukuku Çalışma Alanımız
Kentsel dönüşüm hukuku çalışma alanımız, yalnızca riskli yapı raporuna itirazdan ibaret değildir. Bu alanda temel yaklaşımımız; bir yandan malikler, kat malikleri veya hak sahipleri bakımından mülkiyet hakkını korumak, diğer yandan da dönüşüm sürecinin teknik ve idari adımlarını hukuka uygun biçimde yönetmektir. Uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlıklar; riskli yapı tespiti, maliklere yapılan bildirimlerin usulü, karar alma süreci, karara katılmayan maliklerin pay satışı, yüklenici seçimi, kat karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı sözleşmeleri, yıkım-tahliye işlemleri, kira yardımı ve tapu uygulamaları etrafında toplanmaktadır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da süreç başlıklarını “riskli yapı süreci”, “riskli yapı tespiti için yetkili kurum ve kuruluşlar” ve “finansal destek” gibi ayrı uygulama alanları halinde sunmaktadır.
Bu nedenle kentsel dönüşüm dosyalarında hukuki destek, yalnızca bir dava açma hizmeti olarak görülmemelidir. Doğru hukuki destek; teknik raporun ilk incelendiği andan, malikler arasındaki anlaşma metninin kurulmasına; yüklenici sözleşmesindeki teminat yapısından, tahliye ve yeni yapı teslimine kadar devam eden bütün bir sürecin yönetimidir. Özellikle 2023 kanun değişiklikleri ve 2024-2026 yönetmelik düzenlemeleri sonrasında pay satışı, tapu uygulamaları ve karar alma prosedürü daha teknik hâle geldiğinden, güncel mevzuata göre hareket edilmesi zorunludur.
Riskli Yapı Tespiti, İtiraz ve Yıkım Süreci
Riskli yapı, Uygulama Yönetmeliği’nde; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanmaktadır. Riskli yapı tespit işlemi, yetkili kurum ve kuruluşlar eliyle yürütülür; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da bu yetkili kuruluşları kamuya açık şekilde listelemektedir. Riskli yapı tespitine ilişkin bildirim, e-Devlet üzerinden ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan yoluyla yapılır; ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır. Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, bu tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz edebilir. Süresinde yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.
Riskli yapı kararına karşı hukuki denetim
Riskli yapı raporuna karşı yapılacak itiraz, sırf teknik bir karşı çıkış metni olarak ele alınmamalıdır. Tespitin yetkili kuruluşça yapılıp yapılmadığı, raporun usule uygun düzenlenip düzenlenmediği, taşıyıcı sistem ve numune alma verilerinin denetime elverişli olup olmadığı, rapordaki teknik sonuçların maliklere doğru bildirimi ve itiraz hakkının gerçekten kullanılabilir şekilde tanınıp tanınmadığı birlikte değerlendirilmelidir. İtirazın reddedilmesi veya hiç itiraz edilmemesi sonrasında yapı bakımından tahliye ve yıktırma süreci başlar; bu aşama da ayrıca ilan ve bildirim prosedürlerine tabidir.
Tahliye, yıkım ve kısa sürelerin önemi
Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlemler de yine ilan ve bildirim mekanizmasıyla yürütülür. Yönetmelikte tahliye bildirimlerinin muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edileceği, ilanın son gününün tebligat tarihi sayılacağı ve yapıların buna göre teslim edilmesi gerektiği açıkça düzenlenmiştir. Kentsel dönüşüm dosyalarında hak kaybının en sık görüldüğü alanlardan biri de bu kısa süreli takvimdir. Sürenin yanlış hesaplanması veya bildirimin usulüne ilişkin itirazların zamanında ileri sürülmemesi, malik bakımından telafisi güç sonuçlar doğurabilir.
Malik Kararları, Paydaş İradesi ve Pay Satışı
Kentsel dönüşüm hukukunda en kritik başlıklardan biri, maliklerin hangi çoğunlukla karar alacağı ve karara katılmayan maliklerin durumudur. Güncel Uygulama Yönetmeliği’nde; riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verileceği düzenlenmiştir. Aynı yönetmelik, bu karara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırma usulüyle satılmasına ilişkin ayrıntılı bir prosedür de öngörmektedir. Bu nedenle, eski alışkanlıkla kullanılan “2/3 çoğunluk” ifadesi yerine güncel dosyada hangi karar rejiminin uygulanacağının dikkatle tespit edilmesi gerekir.
Karara katılmayan maliklerin hakları
Salt çoğunlukla alınan kararın karara katılmayan maliklere usulüne uygun biçimde bildirilmesi gerekir. Yönetmelik, bu bildirimde anlaşma şartlarını içeren teklifin karara katılmayan malike iletilmesini ve kabul için on beş günlük süre verilmesini aramaktadır. Bu aşama, maliklerin fiilen önüne gelen teklifin içeriği, bağımsız bölüm dengesi, arsa payı korunumu, metrekare kaybı, yeni projedeki konum, teslim süresi ve teminat hükümleri bakımından ayrıca incelenmelidir. Çünkü pay satışı prosedürü, çoğu zaman yalnızca şekli çoğunluk meselesi değil, teklifin içeriği ve hakkaniyetli dağılım sorunudur.
Açık artırma ve tapu uygulamaları
Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için, yönetmelikte öngörülen belgelerle Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye başvurulur; satışa esas değer de SPK yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca tespit ettirilir. 2026 başındaki değişiklikler de pay satışı ve tapu uygulamalarının daha açık kurallara bağlandığını göstermektedir. Bu nedenle açık artırma öncesindeki değerleme, bildirim ve teklif aşamalarının denetlenmesi; sonradan ortaya çıkacak mülkiyet ve bedel uyuşmazlıkları bakımından belirleyicidir.
Yüklenici Sözleşmeleri ve Yeniden Yapım Süreci
Kentsel dönüşüm projelerinde hukuki risk, yalnızca idareyle yaşanmaz; çoğu zaman en büyük uyuşmazlık yüklenici ile malik veya kat malikleri arasında çıkar. Kat karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı, yapım işinin devri, teslim süresi, teminat, cezai şart, eksik iş, ayıplı imalat, ruhsat ve proje değişiklikleri, ortak alan kullanımı ve bağımsız bölüm dağılımı, dönüşümün özel hukuk boyutunun temel başlıklarını oluşturur. Bakanlıkça yayımlanan 2026 tarihli malikler ve yükleniciler uygulama kılavuzları da, 6306 uygulamalarında Borçlar Kanunu, Medeni Kanun ve ilgili diğer mevzuatın birlikte dikkate alınacağını açıkça belirtmektedir.
Sözleşmenin baştan doğru kurulması
Yüklenici sözleşmesinin eksik veya muğlak kurulması, çoğu zaman dönüşüm projesinin ilerleyen aşamalarında büyük ekonomik kayıplara yol açar. Teslim tarihi, bağımsız bölüm paylaşımı, kira desteği dönemi, inşaatın durması hâlinde uygulanacak yaptırımlar, teminatların niteliği, ruhsat ve proje sorumluluğu, iş programı, arsa payı dengesi ve fesih rejimi baştan netleştirilmelidir. Kentsel dönüşüm dosyalarında etkili hukuki destek, çoğu zaman dava açmaktan önce; sözleşmenin dilini, garanti mekanizmasını ve yüklenicinin mali/teknik yeterliliğini denetlemekten geçer.
Gecikme, fesih ve tazminat boyutu
İnşaata hiç başlanmaması, iş programının ciddi biçimde sarkması, finansman yetersizliği, projeye aykırı imalat, eksik teslim veya teknik ayıp gibi durumlar, sözleşmenin feshi ve tazminat taleplerini gündeme getirebilir. Uygulama Yönetmeliği’nde de belirli hâllerde fesih ve yeni yapım sürecinin maliklerin salt çoğunluk kararıyla yeniden yapılandırılmasına ilişkin hükümler yer almaktadır. Bu nedenle yükleniciyle yaşanan uyuşmazlıklarda yalnızca bir özel hukuk davası değil, aynı zamanda 6306 rejiminin sağladığı idari ve tapu temelli araçlar da birlikte değerlendirilmelidir.
İdari Davalar, Tapu Uyuşmazlıkları ve Mülkiyet Koruması
Kentsel dönüşüm hukuku, idare hukuku ile özel hukukun iç içe geçtiği nadir alanlardan biridir. Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıktırma, rezerv yapı alanı, riskli alan, pay satışı ve bazı tapu işlemleri idari işlem niteliği taşıyabilir; buna karşılık kat malikliği, sözleşme, tazminat, bağımsız bölüm dağılımı ve mülkiyet paylaşımı özel hukuk boyutunu oluşturur. 6306 sayılı Kanun’da, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabileceği açıkça düzenlenmiştir.
Yürütmenin durdurulması ve acele müdahale ihtiyacı
Bazı kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında, yalnızca iptal davası açmak yeterli olmayabilir; tahliye, yıkım, pay satışı veya telafisi güç mülkiyet etkileri nedeniyle yürütmenin durdurulması talebinin de ayrıca ve hızlı biçimde hazırlanması gerekir. Özellikle bina boşaltılması, malik iradesinin devre dışı kalması veya fiili imkânsızlık doğurabilecek işlemler bakımından geç kalınmış başvuru, sonradan verilecek olumlu kararın etkisini önemli ölçüde azaltabilir. Bu yüzden dosyanın idari dava boyutu, olayın teknik ve fiili takvimiyle birlikte değerlendirilmelidir.
Kira yardımı, destekler ve ekonomik boyut
Kentsel dönüşüm yalnızca yıkım ve yeniden yapım değil, aynı zamanda geçici barınma ve finansman meselesidir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, kira yardımı ve diğer finansal destekleri ayrı bir başlık altında yayımlamakta; e-Devlet üzerinden kira yardımı başvurusu da ayrıca erişilebilir durumdadır. Bu desteklerin kapsamı ve başvuru koşulları da dönüşüm stratejisinin ekonomik ayağını oluşturur. Hukuki destek, burada yalnızca dava açmak anlamına gelmez; hangi başvurunun hangi aşamada yapılacağının doğru planlanmasını da içerir.
Kentsel Dönüşüm Hukukunda Çalışma Yöntemimiz
Özderin Avukatlık Bürosu olarak kentsel dönüşüm hukuku dosyalarını, yalnızca “bina yıkılacak mı yıkılmayacak mı” sorusuna indirgemeden ele alıyoruz. Çalışma yöntemimiz; önce taşınmazın ve malik yapısının hukuki fotoğrafını çekmek, ardından teknik rapor ve idari işlem katmanını incelemek, sonrasında ise karar alma süreci, yüklenici seçimi, sözleşme, pay dengesi, tahliye takvimi ve olası yargı yollarını birlikte planlamak esasına dayanır. Kentsel dönüşüm sürecinde asıl mesele çoğu zaman bir tek dava değil; kısa süreli idari başvurular, malikler arası denge, tapu işlemleri ve ekonomik sonuçların aynı dosyada birleşmesidir. Bu nedenle kentsel dönüşüm hukukunda etkili temsil, parçalı değil bütüncül bir strateji gerektirir.
Kentsel Dönüşüm hukuku alanında hukuki destek İçin İletişime geçin
Özderin Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm hukuku çalışma alanına giren riskli yapı tespiti ve itirazları, malik kararları, pay satışı süreçleri, yüklenici sözleşmeleri, tahliye ve yıkım işlemleri, tapu ve mülkiyet uyuşmazlıkları, kira yardımı ve finansal destek başvuruları ile idari ve adli dava süreçlerinde hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır. Somut olayınıza uygun hukuki değerlendirmenin yapılması, sürecin güncel 6306 mevzuatı çerçevesinde doğru yönetilmesi ve mülkiyet hakkınızın dikkatle korunması için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
0312 428 03 13 | WhatsApp: 0533 544 55 22 | metinozderin.av.tr
Adres: Tunalı Hilmi Caddesi No: 109/11 Çankaya / Ankara
Makaleler
Yol Şartıyla Belediyeye Terk Edilen Taşınmazın Konut Alanına Dönüştürülmesi
Askeri Eğitimin Gerekleriyle Bağdaşmayan Yıldırma Amaçlı Kötü Muamele
Gerekçeli Karar Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin AYM Kararı
Unutulma Hakkında İlişkin N.B.B. Kararı Basın Duyurusu
Erdem Gül ve Can Dündar Gerekçeli Kararı Anayasa Mahkemesi Basın Duyurusu
YSK Kararlarına İlişkin Atila Sertel ve Oğuz Oyan Kararı Basın Duyurusu
