09 Kasım 2023 tarih ve 32364 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 Sayılı Kanun ile 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da riskli yapıların tespiti ve yıkılması sürecine ilişkin olarak hem görev hem de nisaplar açısından bazı değişiklikler yapılmıştır.
7471 Sayılı Kanunla 6306 sayılı Kanun’da değişimi hedeflenen hususlar afet riski odaklı “dönüşüm uygulamalarına ilişkin süreçleri hızlandırmak, dönüşüm uygulamalarına mali kaynak oluşturabilmek ve dönüşüm uygulamalarının etkinliğini artırmak” olarak ele alınmıştır.
Değişiklik öncesi Kanun’un uygulanmasında görev ve yetki Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı’na aitken; yapılan değişiklikle görev ve yetki aynı Bakanlığa bağlı “Kentsel Dönüşüm Başkanlığına” (Başkanlık olarak anılacaktır) devredilmiştir.
Nisaplar açısından ise 6306 Sayılı Kanun’un “Uygulama İşlemleri” başlıklı 6. Maddesinde yapılan değişiklikle “en az üçte iki” ibareleri “salt” şeklinde değiştirilmiştir. Bu değişiklikler, riskli yapı tespitinin ardından Kat Maliklerince alınacak kararlara (güçlendirme, yıkım, yeniden bina yapımı, yüklenici seçimi vb) ilişkin nisapları ve kat malikleri kurulu kararlarına katılmayan maliklerin paylarının hukuki durumunu (satış prosedürü) düzenlemektedir.
Maddede kararlara katılmayan kat maliklerinin arsa paylarının satışı usulü detaylı bir şekilde düzenlenmekte olup, kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlara karşı Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde, 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen tüm işlemlere karşı ise 30 gün içinde ( 6306 m. 6/9) dava açılabilecektir.
Kanun uygulamasında;
- “Riskli Yapı” “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” olarak tanımlanmıştır. (m.2/d)
- Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir.(m. 3)
- Başkanlık/İdare riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmadığı takdirde, tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır.
- Başkanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.
- Riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen tespit yapılır/yaptırılır.
- Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. (m.3)
- Riskli yapı tespitine ilişkin kararlara karşı idare mahkemelerinde 30 gün içinde dava açılabilmektedir.
Riskli yapı tespiti yapılan taşınmazlar ile ilgili yapılacak uygulama işlemleri Kanun’un 6. Maddesinde düzenlenmiştir.
- Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa paylarının, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılabileceği görülmüştür. (m.6)
