Ankara Kamulaştırma Avukatı ve Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Devletin veya kamu kurumlarının (belediyeler, bakanlıklar, karayolları vb.), kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyete ait taşınmazlara tek taraflı bir idari işlemle el koyması sürecine kamulaştırma (istimlak) denir. Bu zorlu süreçte, mülk sahiplerinin anayasal mülkiyet haklarının korunması ve taşınmazın gerçek serbest piyasa değerinin (rayiç bedelinin) alınabilmesi için sürecin en başından itibaren uzman bir Ankara kamulaştırma avukatı ile çalışmak kesinlikle şarttır.
Özderin Avukatlık Bürosu olarak, devletin sahip olduğu kamu gücü karşısında vatandaşın mülkiyet hakkını en güçlü şekilde savunuyoruz. Taşınmazınızın değerinin çok altında bedellerle elinizden çıkmasını engellemek, idarenin haksız el atmalarına karşı durmak ve hak ettiğiniz kamulaştırma bedelini eksiksiz almanızı sağlamak için tecrübeli bir Ankara kamulaştırma avukatı kadrosu ile Türkiye genelinde profesyonel dava vekilliği sunmaktayız.
Satın Alma (Uzlaşma) Usulü ve Pazarlık Aşaması
İdare, kamulaştırma kararı aldıktan sonra kural olarak öncelikle “satın alma” usulünü denemek zorundadır. Taşınmaz sahibine resmi bir tebligat gönderilerek uzlaşma komisyonuna davet edilir. Bu aşamada idarenin teklif edeceği bedel genellikle gerçek piyasa değerinin çok altındadır.
Pazarlık görüşmelerinde mülk sahibinin yanında profesyonel bir Ankara kamulaştırma avukatı desteği bulunması, idarenin teklif ettiği düşük bedelleri kabul etme baskısını ortadan kaldırır. Eğer komisyonda anlaşılamazsa (uzlaşmazlık tutanağı tutulursa), süreç mahkemeye intikal eder ve gerçek değer mahkemece atanacak bilirkişiler vasıtasıyla tespit edilir.
Bedel Tespiti ve Tescil Davaları (Değerleme Kriterleri)
Uzlaşma sağlanamadığında idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde “Bedel Tespiti ve Tescil Davası” açar. Bu davanın en kritik noktası, taşınmazın bedelinin nasıl hesaplanacağıdır. Arsalarda emsal satış karşılaştırması, arazilerde ise net gelir metoduna (tarımsal gelir) göre hesaplama yapılır. Eğer taşınmaz üzerinde bina veya ağaç varsa bunların bedelleri de ayrıca hesaplanarak ana değere eklenir.
Bilirkişi heyetlerinin hazırladığı raporlarda sıkça eksik veya hatalı hesaplamalar yapılabilmektedir. Emsal taşınmazların yanlış seçilmesi veya yapı yıpranma paylarının (amortisman) yüksek gösterilmesi mülk sahibine milyonlarca lira kaybettirebilir. Bu raporlara süresi içinde ve teknik gerekçelerle itiraz edilmesi, ancak yasal sürece tam hakim yetkin bir Ankara kamulaştırma avukatı tarafından gerçekleştirilebilir.
Kamulaştırmasız El Atma Davaları (Fiili ve Hukuki El Atma)
İdarenin hiçbir resmi kamulaştırma kararı almadan, bedel ödemeden ve yasal usullere uymadan özel mülkiyete müdahale etmesine kamulaştırmasız el atma denir. Bu müdahale iki şekilde gerçekleşir:
- Fiili El Atma: Belediyenin veya karayollarının vatandaşın arsasına fiilen girerek yol, park veya bina yapması durumudur. Bu durumda mülk sahibi, müdahalenin men’i (durdurulması) veya taşınmazın güncel bedelinin tahsili (tazminat) talebiyle dava açabilir.
- Hukuki El Atma: İdarenin fiilen bir müdahalesi olmamasına rağmen, imar planlarında taşınmazı “yeşil alan, okul, hastane” gibi kamu hizmetine ayırması ve 5 yıl geçmesine rağmen kamulaştırma yapmamasıdır. Mülk sahibinin tasarruf hakkını kısıtlayan bu durumlarda açılacak tazminat davaları, idare mahkemelerinde uzman bir Ankara kamulaştırma avukatı eşliğinde yürütülür.
Acele Kamulaştırma Davaları
Yurt savunması ihtiyacı veya Cumhurbaşkanlığı kararı ile acelelik arz eden durumlarda (baraj, enerji nakil hatları, otoyol projeleri vb.) idarenin olağan prosedürleri beklemeden doğrudan taşınmaza el koyabilmesine imkan tanıyan istisnai bir yoldur. Kamulaştırma Kanunu 27. Madde kapsamında yürütülen bu süreçte, sadece kıymet takdiri yapılarak bedel bankaya depo edilir ve idare taşınmaza el koyar.
Acele kamulaştırma kararlarında bedel genellikle eksik yatırıldığı için daha sonra açılacak bedel tespit davalarında hakların korunması adına donanımlı bir Ankara kamulaştırma avukatı müdahalesi aciliyet taşır.
Kamulaştırma Kararının (İşleminin) İptali Davaları
Mülk sahipleri, sadece belirlenen bedele itiraz etmekle kalmaz, aynı zamanda kamulaştırma işleminin bizatihi kendisine de karşı çıkabilirler. Eğer projenin “kamu yararı” taşımadığı, alternatif güzergahların/alanların incelenmediği veya usuli eksiklikler barındırdığı düşünülüyorsa, kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açılmalıdır. Bu hak düşürücü sürenin kaçırılmaması için deneyimli bir Ankara kamulaştırma avukatı ile idari yargı süreci derhal başlatılmalıdır.
Kamulaştırılan Taşınmazı Geri Alma Hakkı
Kanun, mülk sahibine çok önemli bir hak daha tanımıştır. Eğer idare, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl geçmesine rağmen, taşınmazı kamulaştırma amacına (veya kamu yararına yönelik başka bir amaca) uygun olarak kullanmaz ve olduğu gibi bırakırsa, eski malik taşınmazını geri alma hakkına sahiptir. Geri alma davası, 5 yıllık sürenin bitiminden itibaren 1 yıl içinde usta bir Ankara kamulaştırma avukatı vasıtasıyla açılmalıdır.
Hukuki Destek ve İletişim
Kamulaştırma davaları, vatandaşın anayasal güvence altındaki mülkiyet hakkı ile devletin kamu yararı gücünün karşı karşıya geldiği en teknik ve riskli davalardır. Taşınmazınızın değerinin çok altında bedellerle kamulaştırılmasını önlemek, idarenin fiili veya hukuki haksız el atmalarını durdurmak ve bedel tespit raporlarına en etkili itirazları yapmak için zaman kaybetmeyin.
Mülkiyet haklarınızı korumak ve taşınmazınızın gerçek güncel bedelini (rayiç bedelini) kuruşu kuruşuna devletten tahsil etmek için alanında uzman Ankara kamulaştırma avukatı ekibimizle hemen iletişime geçebilirsiniz.
